مهر بررسی كرد؛
جولان آسمان خراش ها مستاجرین با بلندمرتبه سازی خانه دار نمی شوند
حراج کن: با توجه به این که هدف از اجرای طرح هایی چون نهضت ملی مسکن خانه دار کردن اقشار ناتوان از خرید مسکن محسوب می شود، دولت بجای بلندمرتبه سازی باید از شیوه افقی سازی برای ساخت مسکن استفاده نماید.
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، ابتدا بلندمرتبه ها برای ساختمان هایی با کاربری تجاری، اداری، هتل ها و امثالهم ساخته می شدند اما به تدریج مسکن سازی هم به این شیوه صورت پذیرفت چونکه به علت رشد شتابان جمعیت و البته مهاجرت از روستاها به شهر های بزرگ، بلندمرتبه سازی بعنوان راهکاری برای عبور از این بحران مطرح شد؛ کار تا جایی جلو رفته که الان بلندمرتبه سازی، تبدیل به نمادی برای کلان شهر های کشور شده است.
این وضعیت در حالیست که کارشناسان ۶ مورد شامل «آسیب های فیزیولوژیکی، اقتصادی، حمل ونقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی- بصری» را بعنوان تبعات اصلی بلندمرتبه سازی عنوان می کنند. همینطور مواردی چون «افزایش بیماری های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ ومیر ناشی از آن، افزایش چشمگیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه داران، تأثیر منفی ساختمان های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمینهای اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه ها و افزایش تنش های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیرطبیعی دمای شهر» نیز از دیگر تبعات این شیوه ساختمان سازی است.
زلزله در تهران می تواند فاجعه بار شود
از سویی دیگر برج های بلند و آسمان خراش ها در هنگام وقوع بلایای طبیعی تهدید جدی برای جان انسان ها به حساب می آید و این در حالیست که ایران یکی از کشورهای زلزله خیز به حساب می آید ازاین رو اصرار بر بلندمرتبه سازی در ایران می تواند در نهایت به نتایج فاجعه باری ختم شود؛ به صورت مثال در هنگام بروز زلزله، ساخت و ساز ساختمان های بلند در کوچه هایی با عرض کم و همینطور عدم وجود محاسبات دقیق در ساخت این برج ها، یکی از تهدیدهای جدی برای جان انسانهاست.
متروپل های دیگر در انتظار کلان شهرها
نکته قابل توجه آنکه در کنار تمام تبعات بلندمرتبه سازی، متأسفانه سازندگان نیز علاقه ای به رعایت ضوابط بلند مرتبه سازی ندارند و معمولا هنگام ساخت و ساز اصول ساخت سازه های بلند را زیر پا می گذارند؛ بعنوان نمونه میتوان به سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در ۲ خردادماه ۱۴۰۱ در شهر آبادان اشاره نمود که نه تنها ضوابط فنی و ایمنی ساخت بلکه حتی فرآیند نظارت بر بلندمرتبه سازی را نیز زیر سوال برد.
باید اشاره نمود که در زمان ریزش ساختمان متروپل آیت الله رئیسی رییس جمهور شهید به همراه محمد مخبر معاون اول رییس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در انتها بازدید از این حادثه، از وجود فساد گسترده در زمینه راه اندازی این ساختمان اطلاع داده بودند که می تواند به معنای عدم نظارت کافی از جانب برخی شهرداری ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی ها باشد.
افقی سازی راهکار برون رفت از مشکلات
در این بین با عنایت به این که تامین مسکن یکی از نیازهای اساسی کشور است و پررنگ ترین وعده ی رییس جمهور شهید نیز ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی بود، برخی از کارشناسان بلندمرتبه سازی را بعنوان گزینه اصلی دولت سیزدهم برای برون رفت از مساله مسکن مطرح می کردند، درحالیکه همانطور که اشاره شد بلندمرتبه سازی تبعات بسیار زیادی دارد و دولت نمی تواند از این راهکار برای برون رفت از مشکلات در ارتباط با تامین مسکن استفاده نماید.
بر همین اساس نیز کارشناسان توسعه‌ی افقی و ساخت مسکن تک طبقه را بهترین راه برون رفت از وضعیت فعلی و جبران عقب ماندگی های گذشته بازار مسکن عنوان می کنند چونکه در این شیوه، امکان ساخت مسکن به روش تدریجی وجود دارد و دولت چهاردهم می تواند در جهت عمل به قانون جهش تولید مسکن به جای استفاده از روش بلند مرتبه سازی، از روش تک طبقه سازی ظرفیت ساخت مسکن بهره ببرد برای اینکه با عنایت به این که هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به حساب می آید، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود با عنایت به این که هدف از اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن خانه دار کردن مردم عادی و اقشار ناتوان از خرید مسکن به حساب می آید، روش بلندمرتبه سازی درست نخواهد بود چونکه در شیوه بلندمرتبه سازی، متقاضیان باید هزینه را به صورت کامل پرداخت کنند و حتی بعد از پرداخت کامل هزینه هم، واحد تحویل فرد نمی شود و متقاضی باید تا تکمیل نهایی واحد در صف تحویل واحد مسکونی خود بماند این در حالیست که در تک طبقه سازی متقاضی می تواند پس از فرآیند سفت کاری، واحد را تحویل بگیرد.
ساختِ سریع واحد مسکونی
نکته قابل توجه دیگر آنکه در بازاری که قیمت مصالح روزانه تغییر می کند، عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد. درحالیکه زمان ساخت خانه های تک طبقه تا یک ماه هم کاسته شده و در موارد گوناگونی آزمایش خودرا پس داده است؛ زمان ساخت ساختمانی چندطبقه به عوامل گوناگونی بستگی دارد که در حداقلی ترین حالت ممکن تا ۲۴ ماه ارزیابی شده است. پیچیدگی های طراحی و ساخت اسکلت در ساختمان های بلندمرتبه از مهم ترین دلیلهای طولانی شدن زمان ساخت است.
همچنین هر چه طبقات ساختمان بالاتر می رود، پیچیدگی های ساخت و طراحی اسکلت جهت تحمل فشار بر ساختمان بیشتر می شود. مضاف بر این مواردی مثل حمل مصالح را در نظر بگیرید که هر چه طبقات بالاتر رود هزینه بر تر و پیچیده تر خواهد شد. از طرفی قوانین فعلی برای هر واحد مسکونی به صورت معمول بین ۳۰ تا ۴۰ متر مشاعات در نظر می گیرند که افزایش طبقات در این خصوص نیز اثرگذار می باشد. لوله کشی، برقکاری، ضوابط ایمنی در ارتباط با ایمنی در مقابل حوادث مثل سیستم اطفای آتش سوزی و پله اضطرار از مواردی است که در ساخت ساختمان با طبقات بالاتر را دشوار می کند. در صورتیکه تمام این موارد در ساخت واحد تک طبقه منتفی و سبب صرفه جویی در زمان، هزینه و همینطور سهولت اجراست.
از سویی دیگر نیز پشتیبانی از ساخت مسکن تدریجی و خانه های ویلایی یک طبقه در شهرهایی که امکان تامین زمین در آنها میسر است، به علت افزایش سرعت بهره برداری از این واحدهای مسکونی، کارساز و پیش برنده است برای اینکه به اعتقاد کارشناسان سرعت ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یک طبقه، خصوصاً با استفاده از تکنولوژی های ساخت وساز، از مهم ترین فواید این طرح در چارچوب نهضت ملی مسکن می باشد.
افقی سازی؛ به سود متقاضیان مسکن است
در این رابطه فرشید ایلاتی کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه بلندمرتبه سازی و تراکم بالا یکی از سرنخ های مهم مشکلات کلان شهر های کشور است، اظهار داشت: بلندمرتبه سازی در کلان شهرها تابحال از جانب کارشناسان زیادی مورد انتقاد قرار گرفته که رشد شتابان جمعیت و مهاجرت از روستاها به سمت شهر های بزرگ سبب شد تا بلندمرتبه سازی بعنوان یک چاره برای این بحران مطرح شود، به صورتی که الان بلند مرتبه سازی بعنوان نمادی برای کلان شهرها به حساب می آید.
وی اضافه کرد: در سالهای اخیر شاهد بلندمرتبه سازی در کلانشهرها هستیم در صورتیکه درگذشته ساختمان های بلند برای امور اداری و تجاری استفاده می شد، البته یکی از مهم ترین مشکلات اساسی بلند مرتبه سازی تخریب محیط زیست خواهد بود، برای اینکه که در سایه بلند مرتبه سازی شاهد از بین رفتن باغات و فضاهای سبز موجود خواهیم بود که این روند می تواند تبعات منفی را در کشور رقم بزند.
این کارشناس مسکن در ادامه اضافه کرد: دولت چهاردهم در جهت عمل به تعهد طرح نهضت ملی مسکن نباید به سمت بلند مرتبه سازی حرکت نماید، برای اینکه علاوه بر این که تحویل واحدهای مسکونی زمان بر خواهد بود و از طرفی اجرای این طرح سرمایه بیشتری از افقی سازی صرف خواهد کرد، به عبارت دیگر دولت با اعطای زمین به متقاضیان در روستاها و اعطای تسهیلات به آنها می تواند کمتر از یک سال مستأجران را صاحب خانه کند.
وی خاطرنشان کرد: با عنایت به تورم مصالح ساختمانی و زمان بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم خانه دار شدن را خواهند چشید با عنایت به تورم مصالح ساختمانی و زمان بر بودن ساخت مسکن آپارتمانی، تنها مستأجران با شیوه تدریجی ساخت مسکن طعم خانه دار شدن را خواهند چشید؛ در بازاری که قیمت مصالح دارای تورم و تغییر روزانه است عنصر زمان نقش کلیدی ایفا می کند. در این رابطه نیز تفاوت محسوسی میان مدت ساخت خانه های تک طبقه با مدت ساخت ساختمان های چندطبقه وجود دارد.
ایلاتی اظهار داشت: با عنایت به موارد ذکر شده، ساخت مسکن با شیوه افقی سازی می تواند با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کند، خانه های تک طبقه بعد از سفت کاری و آماده سازی نسبی نمای بیرونی خانه؛ قابلیت تحویل به افراد را دارد و مراحل بعدی را میتوان به تدریج و با آماده شدن سرمایه ی افراد تکمیل شود. بیشتر این افراد نیز حاضرند میان دو گزینه ی هیچ گاه صاحب خانه نشدن یا تکمیل و اسکان تدریجی، گزینه ی دوم را انتخاب کنند؛ در این صورت است که وعده های طرح های نهضت ملی مسکن محقق خواهند شد و خانه به دست جامعه ی هدف حقیقی طرح می رسد.
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، مدل چندطبقه سازی که قابل تحویل و تکمیل تدریجی نیست موجب شیوع فروش فیش توسط مردم به سرمایه داران و دلالان می شود. افرادی که حین فرآیند پرداخت و انتظار برای خانه دار شدن؛ در اثر تورم هر روز با مشکلات اقتصادی جدیدتری مواجه می شوند؛ بدهی و انتظار بیشتر را برنتابیده توسط دلالان تحریک به فروش فیش مسکن می شوند و در نهایت باز هم خانه به دست دلال و سرمایه دار می رسد. این در شرایطی است که در مدل تک طبقه سازی میتوان با ساخت تدریجی مسکن؛ دست دلالان را کوتاه و مردم واقعی را صاحب خانه کرد.
آلودگی هوا، ترافیک و شلوغی
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، در کنار مباحث ذکر شده، یکی دیگر از نتایج منفی بلندمرتبه سازی در کلان شهر های کشور، برهم زدن جریان طبیعی هوا و بسته شدن کریدور هوایی آن هاست. جانمایی ساختمان های بلند در مناطق نامناسب شهرها و در راه جریان باد موجب می شود جریان هوا ساکن شود و ذرات آلاینده حاصل از فعالیتهای جمعیت زیاد شهرها امکان حرکت نداشته باشند. در این حالت آلاینده ها در هوا انباشته شده و موجب آلودگی شدید و مشکلات تنفسی برای انسان ها می شوند.
طبق مطالعات انجام شده سرعت باد در سطح شهر و خیابان، تحت تأثیر عناصر طراحی شهری همچون ارتفاع و تراکم ساختمان ها و همینطور پراکندگی ساختمان های مرتفع، گرفتار تغییر قابل توجهی می شود به صورتی که سرعت باد در برخورد با سطح ناهموار که در اثر ساخت وساز در شهر بوجود آمده است گرفتار افت و کاهش می شود؛ ازاین رو ساختمان های بلندی که در راه جریان ورود باد در شهرها قرار دارند به صورت قابل توجهی آلودگی هوا را تشدید می کنند.
پیامد منفی دیگر بلندمرتبه سازی، افزایش ترافیک و ازدحام جمعیت و وسایل و حمل و نقل است. اگر ساختمان های بلند خیابان های شهر را احاطه کنند به صورتی که انواع مجتمع های تجاری، اداری و مسکونی بر آنها بار شوند، گنجایش و ظرفیت خیابان ها کمتر از جمعیت ورودی و خروجی آنها خواهد بود. در این شرایط ترافیک و شلوغی نخستین میهمان این مناطق خواهد بود و استفاده کنندگان از آنها به انواعی از مشکلات ترافیکی همچون کمبود جای پارک، ازدحام جمعیت، آلودگی صوتی و نیز مشکلات روحی و روانی گرفتار خواهند شد.
ارتباط تراکم جمعیتی و شاخصهای کیفیت زندگی
طبق برآوردهای کارشناسی در تراکم مطلوب ۴۰ درصد اراضی به صورت خالص به بخش مسکونی متعلق می باشد و ۶۰ درصد آنها متعلق به معابر و بخش های خدمات عمومی است. ازاین رو از هر هکتار به صورت میانگین ۴۰۰۰ مترمربع قابل استفاده می باشد که با عنایت به درنظر گرفتن ۲۵۰ مترمکعب برای زیربنای هر واحد و رقم ۳.۳ بعد خانوار فعلی، تراکم ۵۲.۸ نفر در هکتار تراکم جمعیتی مطلوب است.
مطالعه ای در یکی از دانشگاه های کشور، تأثیر تراکم بر شاخصهای کیفیت زندگی شهری را در منطقه ۳ تهران بررسی نموده است. نتیجه حاصل نشان داده است از میان ۲۲ شاخص سنجشگر کیفیت زندگی، رضایتمندی از روابط همسایگی در محل سکونت، رضایتمندی از قیمت خرید مسکن، رضایتمندی از کیفیت خدمات اتوبوس رانی، رضایتمندی از وضعیت و امکانات فضاهای باز شهری و رضایتمندی از کیفیت خدمات ورزشی بیشترین تأثیرپذیری را از تراکم جمعیتی دارند.
با بالا رفتن تراکم، رضایتمندی از امکانات و خدمات شهری کاسته می شود چونکه محیط مناسب برای برآوردن نیازهای انسان ها و رشد و بالندگی آنها از بین می رود. پس تراکم جمعیتی باید متناسب با خصوصیات اجتماعی، اقتصادی و محیطی محله باشد و به هر میزان که از وضعیت بهینه فاصله بگیرد، نارضایتی هایی را در ابعاد اقتصادی، اجتماعی و خدماتی به همراه خواهد داشت.
بنابراین با عنایت به جمیع مباحث مطرح شده، به نظر می آید دولت چهاردهم بهتر است به جای اتکا به بلندمرتبه سازی برای ساخت و تحویل واحدهای مسکونی در طرح هایی چون نهضت ملی مسکن، از شیوه افقی سازی بهره ببرد که نه تنها ساخت سریع تری دارد بلکه با هزینه و لطمه های کمتری تحویل متقاضیان می شود.
منبع: حراج كن
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد جولان آسمان خراش ها مستاجرین با بلندمرتبه سازی خانه دار نمی شوند
نظر شما در مورد جولان آسمان خراش ها مستاجرین با بلندمرتبه سازی خانه دار نمی شوند