فروش متری مسکن، بحران های بازار مسکن را تشدید می کند
حراج کن: به گزارش حراج کن، فروش متری و واحدهای ۲۵ متری به جای حل بحران های حوزه مسکن، امکان دارد وضعیت این صنعت را تشدید کند و بازار را با چالش های جدیدی مواجه کند.
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، بازار خرید و فروش مسکن طی چند سال قبل تورم بی سابقه ای را پشت سر گذاشته و الان مردم نه تنها قدرتی برای خرید خانه ندارند، بلکه تأمین هزینه های در ارتباط با اجاره بها هم هر روز برای آنها سخت تر می شود.
اما مشکلات امروزی مسکن ناشی از ترک فعل هایی است که توسط مدیران در دهه های اخیر صورت گرفته است؛ به بیانی دیگر، زمانیکه دولت ها در بازه زمانی سکان داری خود، به وظیفه تأمین و عرضه مسکن که نیاز اساسی کشور متعهد نمی شوند، علاوه بر این که مشکلات جدی رخ می دهد، معضلات قبلی بازار مسکن را نسبت به گذشته شدیدتر می شود.
زمانی که که مسئله تأمین مسکن مورد نیاز طی ۴ الی ۸ سال از عملکرد دولت ها به مرور زمان حل نشود، این مشکلات به دولت های بعدی منتقل خواهد شد؛ بدین ترتیب علاوه بر چالش های جدید، انباشت مشکلات دولت های پیشین هم شرایط را پیچیده تر می کند
استان تهران جمعیت زیادی دارد که این شاخص در کنار افزایش تورم این شهر را تبدیل به گران ترین شهر کشور کرده و وجود تقاضای زیاد برای مسکن، باعث ایجاد شگردهای زیادی برای ساخت آپارتمان همچون ساخت «واحدهای ۲۵ متری» و «فروش متری» مسکن شده است.
«مسکن ۲۵ متری»، پاسخگوی نیاز اساسی مسکن کشور نیست
فرشاد ایلاتی، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر ضمن اشاره به این که ساخت مسکن ۲۵ متری باعث گرانی مسکن می شود، اظهار داشت: بر مبنای قوانین و استاندارها برای هر یک نفر ۳۰ تا ۳۵ متر فضا به منظور زندگی درنظر گرفته شده، بنا بر این یک واحد مناسب برای آغاز زندگی یک زوج، ۶۰ تا ۷۰ متر است؛ بدین ترتیب ساخت این واحدهای کوچک مقیاس دردی از کمبود مسکن کشور، دوا نمی نماید.
وی در مورد این که متولی طرح «واحدهای ۲۵ متری» با ادعای آن که با عرضه این واحدها، قیمت مسکن در بازار به تعادل می رسد، اضافه کرد: اگر از منظر اقتصادی بخواهیم به این واحدها در بازار مسکن نگاه نماییم به هر مقدار که زمین خردتر شود، قیمت آن هم بیشتر می شود؛ بنا بر این به هر مقدار خانه کوچک تر باشد، گران تر هم می شود، چونکه زمین یا خانه کوچک مقیاس تقاضای مازاد در بازار بوجود می آورد.
ایلاتی افزود: با عنایت به موارد ذکر شده، دولت نباید اجازه دهد تا زمین کم تر از میزان تقاضا خردتر و خانه کوچک تر شود، طرح واحدهای ۲۵ متری نه تنها مشکلی را حل نمی کند، بلکه حتی مطرح کردن این مسئله در رسانه ها، خانه را هم در بازار گران تر می کند. همینطور اگر هم اینک شرایط بازار مسکن را با ۳۰ سال قبل قیاس نماییم، متوجه خواهیم شد که میانگین مقیاس خانه از ۱۶۰ متر به ۸۰ متر کاهش داشته که همین دلیل یکی از عوامل جدی برای گرانی خانه است.
وی اضافه کرد: در مورد مسایل حوزه مسکن باید نسبت به تمام زوایای موجود اشراف داشت تا بتوان بهترین چاره ممکن را ارائه نمود. دولت باید با اتخاذ تدابیری از تولیدکنندگان مسکن و انبوه سازان حمایت کند، برخلاف تصور عموم و عامه، عده ای گمان می کنند، رکود در بازار مسکن کارگشا است و فروشنده باید قیمت ملک خویش را پایین تر از نرخ استاندارد به فروش برساند اما رکود در بازار مسکن به زیان اقتصاد داخلی ماست و دولت باید با تشکیل بسته های تشویقی در زمینه بازار مسکن، برای تولیدکنندگان صنف مسکن انگیزه ایجاد نماید.
ایلاتی با اشاره به اینکه آمار مستأجران بدون مسکن در کشور بالا است، اظهار داشت: روش های گوناگونی برای ساخت مسکن در کشور وجود دارد که طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری یکی از آنها است اما نکته مهم اینجاست که مسکن های ۲۵ متری نمی تواند متناسب با روحیه و فرهنگ مردم ایران باشد، چونکه از لحاظ مسایل شرعی - دینی و اسلامی - ایرانی هم تطابق ندارد.
خانه یا قوطی های ۲۵ متری؟
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، ساخت و عرضه ۲۵ متری در بازار مسکن برای افراد مجرد، دانشجویان، یا زوج های جوانی که در شهر های بزرگ سکونت دارند، می تواند چاره ای موقت باشد، البته قیمت پایین تر نسبت به واحدهای بزرگ تر، ازاین رو دسترسی برای طبقات ضعیف تر امکان پذیرتر است، همینطور فشار تقاضا در بازار اجاره مسکن کاسته می شود.
گفتنی است، برخلاف کشورهای پیشرفته که واحدهای کوچک در بافت شهری مجهز به امکانات شهری مناسب ساخته می شوند، در ایران زیرساخت های لازم مانند حمل و نقل عمومی، فضاهای عمومی و خدمات شهری معمولا برای این طرح ها تأمین نمی گردد.
بر اساس این گزارش، طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری برخلاف قانون شهرسازی ایران است، زیرا حداقل متراژ قانونی واحد مسکونی در طرح های شهری ۳۵ مترمربع درنظر گرفته شده است. همینطور از طرفی واحدهای کوچک در بلند مدت می توانند باعث کاهش کیفیت زندگی و افزایش صدمه های اجتماعی شوند.
نکته حائز اهمیت اینجاست که اهمیت و اجرای قانون «جوانی جمعیت» و تشویق خانوار برای افزایش تعداد فرزندان در کشورمان مهم می باشد، ازاین رو اگر این واحدهای کوچک متراژ در بازار مسکن باب شود، این قانون بر زمین خواهد ماند؛ چونکه هرچه متراژ واحدهای مسکونی رو به کاهش حرکت نماید خانوار و افراد انگیزه ای به تشکیل خانواده و توسعه جمعیت کشور نخواهند داشت.
فروش «متری مسکن» تهدیدی جدی برای آینده بازار ملک
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، مبحث ورود مسکن به بورس و فروش آن به شکل متری در سالهای اخیر بارها عنوان شد اما هیچ گاه این اتفاق به سر انجام نرسید. طبق این طرح افراد می توانند به شکل متری و بر مبنای توان پرداخت مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چند وجهی است، این عمل یک مکانیزم برای تأمین نقدینگی پروژه های عمرانی است و از یک سو با عنایت به شرایط تورمی اقتصاد ارزش پول ملی مردم را حفظ می نماید اما مساله اینجا است که آیا این شیوه منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟
طرح فروش متری مسکن در بورس، طی سالهای اخیر مدنظر سازمان بورس، شورایعالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و… بوده است و حتی ساز و کار اجرایی آن در مقاطعی تهیه شد اما شکل اجرایی آن به شکل جدی گرفته نشده است. این طرح از سال ۱۳۹۹ مطرح شده و بورس مسکن هم می تواند ارزش سرمایه مردم را برابر تورم حفظ کند اما اساسا تغییری در روند کاهشی مسکن در بازار شاهد نخواهیم بود. از طرفی سال ۱۳۹۹ مبحث بورس مسکن تحت عنوان صندوق های زمین و ساختمان عنوان شد که به علت یک مشکل آیین نامه ای، سال ها متوقف بود. اصلاح آیین نامه در کمیسیون تخصصی دولت انجام شد اما به سر انجام نرسید.
فروش متری مسکن؛ راهکاری ناکارآمد برای خانه دار شدن؟
یکی از مهم ترین چالش های فروش متری مسکن در بورس، ابهام در مالکیت نهائی واحدهای مسکونی است، چونکه خرید متری به معنای دریافت قطعی یک واحد مسکونی در آینده نیست و در عمل، بیشتر شبیه یک سرمایه گذاری در بازار مسکن بحساب می آید. علاوه بر این، روند صعودی قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را تحت تاثیر قرار داده است. بعنوان مثال، فردی که در سال اول دو مترمربع از یک واحد را خریداری نموده، امکان دارد در سالهای بعد به علت افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خرید باقی متراژ را نداشته باشد.
با توجه به این چالش ها، کارشناسان اعتقاد دارند که فروش متری مسکن، به تنهایی راهکار مؤثری برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد نیست و تنها زمانی می تواند تاثیر گذار باشد که دولت با کنترل تورم، افزایش عرضه مسکن و عرضه تسهیلات مناسب، زیرساخت های لازم را برای اجرای مؤثر این طرح فراهم آورد.
فروش متری مسکن با روش جدید از سال ۱۴۰۴
همچنین، محسن علیزاده رئیس شرکت سرمایه گذاری مسکن در نشست خبری با اصحاب رسانه از فروش متری مسکن با روش های نوین از سال جاری اطلاع داد و اظهار داشت: با روش های جدید مالی مانند فروش متری و توکنایز کردن، ساخت و ساز مسکن را تسهیل خواهیم کرد.
وی افزود: مبحث فروش متری مدت ها است که دنبال می شود و ما بنا داریم در پروژه های شرکت سرمایه گذاری مسکن از این شیوه استفاده نماییم. ایراد فقهی فروش متری که از جانب شورای فقهی بورس گرفته شده بود برطرف شده و راه اندازی فروش متری در دستور کار قرار گرفته است.
خطرات فروش متری مسکن؛ یک معضل جدی در انتظار سرمایه گذاران
در ادامه، داوود بیگی نژاد نایب رییس اتحادیه املاک در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به فروش متری مسکن به علت کاهش قدرت خرید عموم مستأجران اظهار نمود: هم اکنون بازار مسکن با مشکلات جدی مواجه است؛ یکی از مباحثی که اخیراً بشدت در این بازار مطرح شده، متری فروشی است. کاهش قدرت خرید مردم و افزایش هزینه های ساخت سبب شده که بعضی از فعالان بازار مسکن به این شیوه روی آورند. متاسفانه در شرایط فعلی، فروش متری به یکی از ابزارهایی تبدیل گشته که بعضی از افراد و شرکت ها برای جذب سرمایه های خرد مردم از آن استفاده می نمایند.
وی اضافه کرد: مطابق قانون، پیش فروش ها باید تحت نظارت و با مجوزهای مشخص انجام شوند، اما متاسفانه در عمل نظارت کافی بر این روند وجود ندارد. در این شرایط، خطرات زیادی برای سرمایه گذاران خرد به وجود می آید. در خیلی از موارد، پلت فرم های غیررسمی و دفاتر مشاوره املاک بدون مجوزهای لازم مبادرت به ثبت قراردادهای پیش فروش می کنند، که این خود می تواند تبعات جدی در آینده داشته باشد.
بیگی نژاد ضمن اشاره به تبعات فروش متری مسکن خاطرنشان کرد: در بعضی از پروژه ها، یک واحد مسکونی به چند نفر به شکل پیش فروش فروخته می شود که این مورد می تواند سبب ایجاد مشکلات حقوقی، قانونی و اجتماعی گسترده ای شود. در چنین شرایطی، نه تنها سرمایه های مردم تهدید می شود، بلکه در آینده مشکلات عدیده ای برای کسانیکه وارد این روند شده اند، ایجاد خواهد شد.
نایب رئیس اتحادیه املاک اضافه کرد: بازار مسکن همچنان در رکود تورمی قرار دارد و این روند گویی تا آخر سال ادامه یابد. با عنایت به این که قدرت خرید مردم کاهش یافته، خیلی از خریداران ترجیح می دهند از روش هایی مانند پیش فروش ها برای ورود به بازار مسکن استفاده نمایند. این در شرایطی است که پیشبینی می شود این روند در بلند مدت به بحران های جدی در بازار مسکن تبدیل گردد و مشکلات زیادی را برای سرمایه گذاران خرد بهمراه آورد.
وی در انتها تاکید کرد: در نهایت، نظارت و شفافیت در فرآیندهای پیش فروش و متری فروشی ضروری می باشد. باید از بروز هرگونه مشکلات قانونی و اقتصادی برای مردم جلوگیری شود و سیستم های نظارتی به شکل جدی وارد عمل شوند.
فروش «متری مسکن» کلاهبرداری است
همچنین، حسین جنتی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اشاره به اینکه فروش متری مسکن نوع جدید کلاهبرداری است، اظهار داشت: کلاهبرداران در حوزه فروش مسکن از هر شگردی به منظور سوء استفاده از شهروندان استفاده می نمایند. این در شرایطی است که در سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ فقط ۲۵ هزار مورد پیش فروش مسکن کلاهبرداری شده است.
وی تصریح کرد: بحث فروش متری مسکن کاملا غیرقانونی می باشد و هرکس به اسم سکوهای فروش متری مسکن درحال پیش فروش است، قطعا قصد کلاهبرداری از مردم را دارد.
راه حل های ناکافی برای مواجهه با بحران مسکن
به گزارش حراج کن به نقل از مهر، اجرای طرح «مسکن ۲۵ متری» و «فروش متری» هر دو واکنشی به کاهش قدرت خرید مردم هستند، اما هیچ کدام چاره ای پایدار برای بحران مسکن محسوب نمی شوند، ازاین رو ساخت واحدهای ۲۵ متری، باآنکه می تواند برای اشخاصی مثل دانشجویان یا زوج های جوان چاره ای موقت باشد، اما در بلند مدت سبب افزایش قیمت مسکن و کاهش کیفیت زندگی خواهد شد. از طرفی، فروش متری مسکن که به شکل یک راهکار برای خانه دار شدن افراد کم درآمد مطرح شده، در واقع یک ابزار سرمایه گذاری است و سبب می شود قیمت مسکن همچنان رو به صعود باشد.
کارشناسان حوزه مسکن تاکید دارند که دولت باید با اتخاذ تدابیر ویژه همچون پشتیبانی از تولیدکنندگان مسکن، کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن، این بحران را حل کند. بخصوص این که فروش متری مسکن، در شرایط کنونی، به یک تهدید برای سرمایه گذاران خرد تبدیل گشته و امکان دارد به کلاهبرداری های گسترده ای منجر شود.
منبع: حراج كن
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد فروش متری مسکن، بحران های بازار مسکن را تشدید می کند
نظر شما در مورد فروش متری مسکن، بحران های بازار مسکن را تشدید می کند